文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗